Szukasz kredytu lub pożyczki?

Już nie musisz, nigdzie nie znajdziesz korzystniejszej oferty!

Wypełnij formularz

Przy zakupie mieszkania sprawdź długi jego i sprzedającego

Kredyt lub pożyczka?

Nawet do 150.000zł, błyskawiczna decyzja. Również dla osób z ograniczoną zdolnością kredytową

Sprawdź

Przy zakupie mieszkania sprawdź długi jego i sprzedającego




Przy zakupie mieszkania sprawdź długi jego i sprzedającego

Kupując mieszkanie należy dokładnie zweryfikować jego stan prawny i faktyczny. Dla wielu jest to największa transakcja finansowa w życiu i niedochowanie należytej staranności może oznaczać straty finansowe. Home Broker wskazuje na co uważać, by nie kupić mieszkania z długami.

Podstawową czynnością, jaką powinien wykonać każdy kupujący mieszkanie jest sprawdzenie księgi wieczystej. Przede wszystkim należy dokładnie sprawdzić dział IV księgi wieczystej, w której wpisane są hipoteki. Warto bowiem pamiętać, iż hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela, więc kupując mieszkanie zadłużone z tytułu hipoteki musimy być świadomi iż wierzyciel (na przykład bank, w którym zaciągnięto kredyt mieszkaniowy może dochodzić swoich praw. Dlatego koniecznie trzeba zadbać o to, żeby po sprzedaży cudza hipoteka została wykreślona z księgi wieczystej.

Zwykle hipoteka obejmuje kredyt na nabycie danej nieruchomości, ale bywają i zabezpieczenia innych zobowiązań (jak np. pożyczka hipoteczna. Oprócz, kluczowego z punktu widzenia zadłużenia, działu IV warto przyjrzeć się pozostałym zapisom w księdze wieczystej. W III dziale znajdziemy np. informacje o różnych roszczeniach i ostrzeżeniach mogących spowodować wpisanie hipoteki przymusowej (np. ostrzeżenie komornika o wszczęciu postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. Istotne są nie tylko wpisy do księgi ale również wzmianki o złożonych wnioskach.

Należności publicznoprawne zostają przy sprzedającym, ale…

Drugą istotną kategorią długów związanych z nieruchomością, na jakie warto zwrócić uwagę są obciążenia publicznoprawne. Chodzi na przykład o podatek od nieruchomości (rolny, leśny czy opłatę za użytkowanie wieczyste. Z zasady podatki lokalne obciążają aktualnego właściciela nieruchomości (lub inne osoby, którym przysługuje prawo związane z nieruchomością, np. użytkowników wieczystych, a nie jego następców prawnych. Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości wygasa z końcem miesiąca w którym doszło do zbycia tej nieruchomości, a od kolejnego miesiąca obciąża nabywcę. Nabywca nie odpowiada więc za zobowiązania podatkowe poprzedniego właściciela. Ale przed nabyciem mieszkania należy koniecznie upewnić się, czy organy skarbowe bądź inne organy administracji publicznej nie prowadzą egzekucji z nieruchomości, choćby w celu ściągnięcia niepłaconych przez poprzedniego właściciela składek ZUS bądź podatków czy innych należności. Fakt egzekucji powinien być ujawniony w dziale III księgi wieczystej.

Ciekawostką jest, iż mimo powyższego, niektóre organy próbują czasem dochodzić zapłaty zaległych podatków lokalnych bądź opłaty za użytkowanie wieczyste od aktualnych właścicieli lokali i aby uniknąć niepotrzebnych wizyt w urzędach, składania wyjaśnień i pism, warto zadbać aby zbywca uregulował wszelkie należności publicznoprawne i zadbać, by w umowie przenoszącej własność nieruchomości znalazło się stanowcze oświadczenie zbywcy, iż nieruchomość nie stanowi przedmiotu postępowania egzekucyjnego, a zbywca nie zalega z podatkami. Fakt ten może zostać dodatkowo potwierdzony przez stosowne zaświadczenie np. z urzędu skarbowego.

Rachunki za prąd i wodę

Z użytkowaniem nieruchomości wiążą się również opłaty z tytułu czynszu (dla spółdzielni albo wspólnoty oraz należności z tytułu dostaw mediów takich jak prąd, woda, gaz, internet, telewizja czy telefon stacjonarny. W tej sytuacji wszelkie zaległości obciążają zbywcę, gdyż to on był stroną umów. W momencie sprzedaży nieruchomości nabywca co prawda wchodzi w stan prawny poprzedniego właściciela, ale nie ciążą na nim zaległości cywilnoprawne.

Niemniej jednak, zdarzają się przypadki gdy wspólnota mieszkaniowa próbuje dochodzić zapłaty zaległości od nowego nabywcy argumentując, iż zadłużenie dotyczy konkretnego lokalu, a nie właściciela, a dostawcy mediów próbują uzależnić zgodę na zawarcie umowy o dostarczanie mediów (lub cesję poprzedniej umowy, czyli przepięcie liczników od uregulowania wszelkich zaległości. W celu uniknięcia problemów i konieczności wyjaśniania poszczególnych spraw także w przypadku należności cywilnoprawnych Home Broker radzi zadbać o to, by poprzedni właściciel uregulował je. W odróżnieniu od należności publicznoprawnych, wspólnota ani dostawcy mediów nie mają obowiązku wydania zaświadczenia stwierdzającego brak zaległości na nasze żądanie.

Ostrożności nigdy za wiele

I wreszcie ostatnia, ale bardzo istotna kwestia. Warto spróbować dowiedzieć się czy na sprzedającym mieszkanie nie ciążą inne długi. Może bowiem dojść do sytuacji, w której ktoś chce błyskawicznie sprzedać nieruchomość w celu ukrycia majątku przed wierzycielami. Ci z kolei mogą skorzystać z tzw. skargi pauliańskiej i żądać uznania przeniesienia własności nieruchomości za bezskuteczne w stosunku do nich. Bezskuteczność względna, z jaką mamy tu do czynienia, powoduje, iż czynność prawna jest dla całego świata nieruchomość widnieje jako sprzedana nabywcy, ale dla wierzyciela, cały czas tak jakby należała do dłużnika (zbywcy i może on dochodzić zapłaty z egzekucji z tej nieruchomości.

Oczywiście jako osoba trzecia mamy mocno ograniczone możliwości ustalenia, czy na zbywcy na pewno nie ciążą dodatkowe długi. Zwykle trzeba oprzeć się tylko na oświadczeniach sprzedającego mieszkanie. Jednakże jeśli wiemy bądź możemy z łatwością możemy się dowiedzieć o celowej wyprzedaży majątku przez zbywcę albo jeśli nabędziemy nieruchomość nieodpłatnie (np. w drodze darowizny czy za wyjątkowo okazyjną cenę, musimy liczyć się z potencjalnymi konsekwencjami. Warto zweryfikować zbywcę pod względem zadłużenia z innych tytułów i dodatkowo zadbać o umieszczenie w umowie sprzedaży stosownego oświadczenia w tym zakresie.

Choć czysto teoretycznie najważniejsze jest zweryfikowanie, czy na mieszkaniu nie ciąży hipoteka, to warto poświęcić czas i energię, by sprawdzić i inne zagrożenia związane z zadłużeniem nie tylko nieruchomości, ale i jej dotychczasowego właściciela. Pomoże to uchronić kupującego przed ewentualnymi nieprzyjemnościami.

Marcin Krasoń, analityk Home Broker, marcin.krason at homebroker dot pl Jakub Chowaniec, prawnik Home Broker

Źródło: home broker



Warto sprawdzić
Kredyt na dowód
Przeczytaj

Pożyczki dla bezrobotnych

Pożyczki dla bezrobotnych Czy osoba bezrobotna ma szansę na pożyczkę? Osoby które, nie mogą przedstawić ...Więcej

Najkorzystniejszy kredyt 6000 zł.Ranking z dnia sobota, 07 stycznia 2017r.

Najkorzystniejszy kredyt 6000 zł.Ranking z dnia sobota, 07 stycznia 2017r. W naszym porównaniu sprawdziliśmy warunki kredytu na kwotę 6000 złotych. Spłata zobowiązania ...Więcej

Technologia w sektorze usług pożyczkowych

Technologia w sektorze usług pożyczkowych Nowe technologie to nie tylko więcej wygody w świecie finansów. To również zwiastun ...Więcej

Szybka pożyczka, przy minimum formalności w Alior Banku

Szybka pożyczka, przy minimum formalności w Alior Banku Pożyczka bankowa z szybką weryfikacją przy minimalnych wymaganiach na dodatek z niskim ...Więcej

Najtańszy kredyt 12000 zł.Ranking z dnia środa, 07 grudnia 2016r.

Najtańszy kredyt 12000 zł.Ranking z dnia środa, 07 grudnia 2016r. W naszym rankingu przetestowaliśmy warunki kredytu gotówkowego na kwotę 12000 PLN. Spłata ...Więcej

Kredyt na nagłe wydatki

Kredyt na nagłe wydatki Badania pokazują, że prawie 40% osób posiadających kredyt gotówkowy przeznacza otrzymane pieniądze na ...Więcej

Jak pożyczać za darmo?

Jak pożyczać za darmo? W kryzysowych sytuacjach sięgamy najczęściej po szybkie chwilówki, nie zwracając uwagi na ...Więcej

Porównania - kredyt 80000 zł.Ranking z dnia poniedziałek, 07 listopada 2016r.

Porównania -  kredyt 80000 zł.Ranking z dnia poniedziałek, 07 listopada 2016r. Najlepsze kredyty gotówkowe. Ranking z dnia poniedziałek, 07 listopada 2016r.. Zestawienie ...Więcej

Pożyczki ratalne

RANKING STYCZEŃ 2017r.
Ocena
6/10
Ratka.pl
Ocena
9/10
Hapi Pożyczki
Ocena
9/10
Hapi Pożyczki
Ocena
7/10
Monedo
Ocena
5/10
KredytOK
Ocena
5/10
Wonga
Ocena
5/10
Ratkomat.pl
Ocena
5/10
Wonga
Ocena
5/10
SuperCredit
Ocena
10/10
Fura-Kasy
Pożyczki chwilówki

RANKING STYCZEŃ 2017r.
Ocena
5/10
Finansowo
Ocena
5/10
SuperCredit
Ocena
8/10
Halopożyczka
Pożyczkaw kilka minut !
POŻYCZ NAWET 25.000 ZŁ W 15 MINUT!
  • Do 1.000 pożyczka za 0 zł
  • Błyskawiczna decyzja
  • Pożyczka z opcją bez BIK!
  • WYPEŁNIJ WNIOSEK

Szybkie pożyczki bankowe

RANKING STYCZEŃ 2017r.
Ocena
10/10
Bank Millennium
Ocena
9/10
Alior Bank
Ocena
9/10
Alior Bank
Ocena
9/10
Alior Bank
Ocena
7/10
Ferratum Bank
Ocena
7/10
Ferratum Bank