Szukasz kredytu lub pożyczki?

Już nie musisz, nigdzie nie znajdziesz korzystniejszej oferty!

Wypełnij formularz

Kredyt lub pożyczka?

Nawet do 150.000zł, błyskawiczna decyzja. Również dla osób z ograniczoną zdolnością kredytową

Sprawdź

Możesz nie płacić za mieszkanie w trakcie budowy




11:20

Co dwudziesty deweloper pozwala na zapłatę za mieszkanie już po tym jak lokal powstanie mimo iż umowę podpiszemy na wczesnym etapie realizacji projektu. Kupujący płaci więc za gotowy produkt, a nie obietnicę jego wybudowania. Dodatkowo taka forma zakupu pozwala na osiągnięcie nawet 100% zysku, gdy mieszkanie zdrożeje jedynie o 10%.

Wśród polskich firm budujących mieszkania, możliwość zapłaty większości należności za lokal już po jego wybudowaniu nie jest popularnym rozwiązaniem. Po kryzysie na nowo pojawiają się jednak systemy, w których przy podpisaniu umowy przedwstępnej wpłaca się na konto dewelopera 10% wartości nieruchomości, a tuż przed odbiorem kluczy pozostałą kwotę. Takie rozwiązanie potocznie nazywane jest „systemem 10/90”, ale zdarzają się i inne jego wariacje znane pod nazwą 20/80, czy 30/70. Pierwsza z tych liczb symbolizuje procentową wielkość pierwszej wpłaty, a druga pozostałą część jaką należy wpłacić przed podpisaniem ostatecznej umowy. – Jest to o tyle dobre rozwiązanie, iż nabywca płaci za gotowy produkt, a nie obietnicę jego wybudowania – tłumaczy Bartosz Jankowski, Manager ds. Rynku Pierwotnego w Home Broker.

Co dwudziesty deweloper daje taką możliwość

Niestety wśród deweloperów systemy są rzadko spotykane. –Można szacować, iż ogólnie w kraju jedynie około 5% firm stosuje takie rozwiązania – zauważa Rafał Liponoga, dyrektor zarządzający Home Broker. Z drugiej natomiast strony – wśród kupujących – jest to rozwiązanie niezwykle popularne. Dzięki temu deweloperom, którzy stosują tę formę finansowania, dużo łatwiej zdobyć serca nabywców.

System przesądza o sprzedaży

Deweloperzy są świadomi jak mocno możliwość finansowania zakupu w systemie wpływa na atrakcyjność oferty i wzrost sprzedaży mieszkań. Właśnie dlatego wiele firm wprowadza tego rodzaju rozwiązania chociażby okresowo. – Firma Layetana w inwestycji Mozaika Mokotów wprowadziła system, aby zwiększyć przedsprzedaż – zwraca uwagę Bartosz Jankowski. Takie rozwiązanie jest szczególnie korzystne dla nabywców, gdy zaawansowanie robót budowlanych jest niewielkie. Wtedy właśnie całe ryzyko niepowodzenia projektu pozostaje po stronie dewelopera, szczególnie gdy pierwsza wpłata była zrealizowana za gotówkę, a na uruchomienie kredytu finansującego pozostałą wpłatę nabywca ma rok bądź dwa.

Czasem trzeba dopłacić

Trzeba mieć jednak świadomość, iż system 10/90 i jemu podobne są dla deweloperów kosztowne. Dlatego właśnie część z firm wprowadza dodatkowe opłaty dla osób chcących skorzystać z takiej formy finansowania. Działają tak na przykład Budimex Nieruchomości i ATAL. Pierwsza z nich oprócz systemu 10/90 oferuje możliwość wpłat na specjalny rachunek powierniczy zamknięty, który chroni nabywców przed utratą pieniędzy w przypadku upadku dewelopera. Za system 10/90 należy standardowo dopłacić 8% wartości nieruchomości, natomiast za rozwiązanie w formie konta powierniczego opłata jest o połowę niższa. Podobnie jest w przypadku inwestycji Osiedle Innova na Wrocławskich Krzykach. Deweloper Fadessa Polnord zaproponował tu system 30/70 na wszystkie mieszkania, co wiąże się z dopłatą na poziomie 300 zł za m kw. lokalu. Warto jednak zauważyć, iż do końca roku trwa tu promocja, dzięki której skorzystanie z preferencyjnej formy zakupu lokalu nie wiąże się z dodatkowymi opłatami.

    

Nie do końca bez ryzyka

Pomimo oczywistych pozytywów zapłaty za mieszkanie po jego wybudowaniu należy być również świadomym ewentualnego ryzyka. Dokonując tradycyjnej transakcji na rynku pierwotnym kupujący od razu wie na jakie mieszkanie go stać, jakie będzie płacił raty i czy w ogóle dostanie kredyt. – Korzystając z systemu podejmuje się natomiast ryzyko, iż w wyniku zmiany sytuacji materialnej bądź warunków rynkowych zdolność kredytowa nie pozwoli na sfinansowanie pozostałej do zapłaty należności za mieszkanie już po jego wybudowaniu – zwraca uwagę Bartosz Jankowski.

Sposób na ryzykowny zarobek

Systemy 10/90 i podobne pozwalają ponadto na skorzystanie z jednej z najbardziej agresywnych form inwestowania w nieruchomości. Polega ona na nabyciu lokalu na rynku pierwotnym i wpłacie jak najmniejszej sumy przy podpisaniu umowy przedwstępnej, a przed dopłatą brakującej sumy dokonaniu cesji (przeniesienia na inną osobę praw do zakupu nieruchomości. W takiej sytuacji korzysta się z efektu dźwigni finansowej. Można więc zarówno dużo zarobić jak i dużo stracić, co obrazuje przykład:

1. Inwestor podpisuje umowę przedwstępną na lokal o wartości 500 tys. zł wpłacając zadatek poziomie 50 tys. zł, czyli w systemie 10/90,

2. Gdyby cena rynkowa nieruchomości wzrosła na przykład o 10% inwestor może dokonać cesji praw z umowy przed końcem budowy. Przy cenie lokalu na poziomie 550 tys. zł daje to zarobek na poziomie 50 tys. zł, ale choć stanowi to 10% wartości nieruchomości, to inwestor zaangażował w tę transakcję tylko 50 tys. zł (punkt 1, czyli rzeczywisty zarobek byłby na poziomie 100%. Oczywiście pominięty tu został wpływ kosztów transakcyjnych i podatków, które uszczupliłyby ewentualny zysk,

3. Gdyby cena rynkowa nieruchomości nie wzrosła, albo nie doszłoby do cesji i inwestor nie uzyskałby finansowania w celu podpisania umowy końcowej najprawdopodobniej straciłby zadatek, a więc cały zaangażowany kapitał.

Potencjalne zyski w ostatnich 5 latach korzystania z tego rodzaju modelu inwestycyjnego były bardzo wysokie. W okresie kryzysu na rynku mógł on natomiast doprowadzić nawet do straty całego kapitału.

Ograniczenia w cesjach

Na powyższy model inwestycyjny deweloperzy patrzą nieprzychylnym okiem. Przyciąga on bowiem inwestorów spekulacyjnych, którzy w każdej chwili mogą nie wywiązać się z zawartej umowy. Ponadto cesje generują konkurencyjną podaż lokali z danej inwestycji dostępnych na rynku wtórnym. – Po kryzysie wielu deweloperów sparzonych licznymi odstąpieniami od umów stosuje w tej chwili z tego tytułu kary umowne – tłumaczy Marzena Zielińska doradca Home Broker w Warszawy. W związku z tym, iż deweloper musi wyrazić zgodę na zawarcie przez nabywcę umowy cesji, zdarzają się i na tym tle utrudnienia. – Może się na przykład zdarzyć, iż deweloper wyrazi zgodę na przeprowadzenie cesji w terminie dwutygodniowym, co od razu dyskwalikuje nabywców posiłkujących się kredytem – dodaje Marzena Zielińska.

autor: Bartosz Turek, współpraca Krzysztof Bałdyga

Warto sprawdzić
Kredyt na dowód
Przeczytaj

Pożyczki dla bezrobotnych

Pożyczki dla bezrobotnych Czy osoba bezrobotna ma szansę na pożyczkę? Osoby które, nie mogą przedstawić ...Więcej

Najkorzystniejszy kredyt 6000 zł.Ranking z dnia sobota, 07 stycznia 2017r.

Najkorzystniejszy kredyt 6000 zł.Ranking z dnia sobota, 07 stycznia 2017r. W naszym porównaniu sprawdziliśmy warunki kredytu na kwotę 6000 złotych. Spłata zobowiązania ...Więcej

Technologia w sektorze usług pożyczkowych

Technologia w sektorze usług pożyczkowych Nowe technologie to nie tylko więcej wygody w świecie finansów. To również zwiastun ...Więcej

Szybka pożyczka, przy minimum formalności w Alior Banku

Szybka pożyczka, przy minimum formalności w Alior Banku Pożyczka bankowa z szybką weryfikacją przy minimalnych wymaganiach na dodatek z niskim ...Więcej

Najtańszy kredyt 12000 zł.Ranking z dnia środa, 07 grudnia 2016r.

Najtańszy kredyt 12000 zł.Ranking z dnia środa, 07 grudnia 2016r. W naszym rankingu przetestowaliśmy warunki kredytu gotówkowego na kwotę 12000 PLN. Spłata ...Więcej

Kredyt na nagłe wydatki

Kredyt na nagłe wydatki Badania pokazują, że prawie 40% osób posiadających kredyt gotówkowy przeznacza otrzymane pieniądze na ...Więcej

Jak pożyczać za darmo?

Jak pożyczać za darmo? W kryzysowych sytuacjach sięgamy najczęściej po szybkie chwilówki, nie zwracając uwagi na ...Więcej

Porównania - kredyt 80000 zł.Ranking z dnia poniedziałek, 07 listopada 2016r.

Porównania -  kredyt 80000 zł.Ranking z dnia poniedziałek, 07 listopada 2016r. Najlepsze kredyty gotówkowe. Ranking z dnia poniedziałek, 07 listopada 2016r.. Zestawienie ...Więcej

Pożyczki ratalne

RANKING STYCZEŃ 2017r.
Ocena
6/10
Ratka.pl
Ocena
9/10
Hapi Pożyczki
Ocena
9/10
Hapi Pożyczki
Ocena
7/10
Monedo
Ocena
5/10
KredytOK
Ocena
5/10
Wonga
Ocena
5/10
Ratkomat.pl
Ocena
5/10
Wonga
Ocena
5/10
SuperCredit
Ocena
10/10
Fura-Kasy
Pożyczki chwilówki

RANKING STYCZEŃ 2017r.
Ocena
5/10
Finansowo
Ocena
5/10
SuperCredit
Ocena
8/10
Halopożyczka
Pożyczkaw kilka minut !
POŻYCZ NAWET 25.000 ZŁ W 15 MINUT!
  • Do 1.000 pożyczka za 0 zł
  • Błyskawiczna decyzja
  • Pożyczka z opcją bez BIK!
  • WYPEŁNIJ WNIOSEK

Szybkie pożyczki bankowe

RANKING STYCZEŃ 2017r.
Ocena
10/10
Bank Millennium
Ocena
9/10
Alior Bank
Ocena
9/10
Alior Bank
Ocena
9/10
Alior Bank
Ocena
7/10
Ferratum Bank
Ocena
7/10
Ferratum Bank